典型案例

一、案例基本情况

（一）案件当事人

案例一（Z某某案）

原告：Z某某

被告一：山东某食品有限公司（原某市某某HT食品有限公司）。

被告二：某市某区粮储中心。

案例二（Z某案）

原告：Z某

被告主体同案例一。

（二）案件背景

两案均系历史遗留房产所有权确认纠纷，涉案房屋均由原某某粮油食品厂于2000年开发建设。2001年，该厂进入破产清算程序，资产由某市某某食品有限公司整体收购；2002年，被告一兼并某某食品公司，依法承继涉案房屋相关权利义务，并缴纳土地出让金取得国有土地使用证。2003年，因政策原因，涉案房屋被临时登记在原某市某区粮食局名下（后该局行政职能由被告二承继），但被告二未实际占有使用。

案例一中，案外人冯某某于2000年6月与原粮油食品厂签订《商品房销（预）售契约》购买涉案房屋，2016年12月通过《以房顶款协议书》将房屋转让给原告Z某某抵偿欠款，Z某某持续占有使用至今。案例二中，案外人B某某于2000年12月购买涉案商业房及库房，2003年5月将房屋转让给原告Z某，Z某实际占有使用并承担相关费用。2025年9月，两原告分别与两被告签订协议书，确认原告为实际产权人，原告已支付相应对价，但两被告未协助办理不动产权转移登记，原告诉至法院。

（三）诉讼请求

案例一

1．确认原告Z某某系某区某街##号甲2号商业用房（建筑面积70.69平方米，土地使用权分摊面积41.73平方米）实际权利人；

2．判令两被告协助办理上述房屋及土地使用权不动产权转移登记手续；

3．本案诉讼费用由两被告承担。

案例二

1．确认原告Z某系某区某街##号甲4号商业用房（建筑面积138.02平方米，土地使用权分摊面积81.48平方米）及##号库房（建筑面积60.51平方米，土地使用权分摊面积78.47平方米）实际权利人；

2．判令两被告协助办理上述房屋及土地使用权不动产权转移登记手续；

3．本案诉讼费用由两被告承担。

（四）处理结果

两案均由某市某区人民法院于2025年*月5日立案，依法适用简易程序审理。审理过程中，经法院主持调解，各方当事人自愿达成调解协议：

1．确认两原告分别为对应涉案房屋的实际权利人；

2．两被告于2025年*月**日前协助原告办理不动产权属变更转移登记手续；

3．办证所需契税、登记费由原告承担，代理费、测绘费、评估费、执行费及案件受理费（减半收取各50元）由被告一承担。

调解协议生效后，两被告按约履行协助义务，案件已全部执行完毕，两原告均成功取得不动产权证书，历史遗留的房产登记问题得以彻底解决。

二、案件争议焦点

1．历史流转过程中，涉案房屋实际权利人的认定问题；

2．政策原因导致的房屋登记与实际权利不符的纠正路径；

3．不动产权转移登记协助义务的履行主体及责任划分；

4．历史遗留房产办证过程中相关费用的合理分摊。

三、案件处理过程

（一）诉前协商阶段

两原告与两被告就房屋权属确认及办证事宜先行协商，分别签订《协议书》，明确原告为实际产权人，原告支付购房尾款、土地出让金等相关对价，两被告协助办理登记手续。该协议为后续诉讼调解奠定了基础，体现了当事人自行化解纠纷的意愿。

（二）诉讼审理阶段

法院受理案件后，重点审查了涉案房屋的开发建设、破产收购、兼并流转、买卖转让等完整历史脉络，核实了原告实际占有使用房屋的证据（水电费单据、租赁合同等）及支付相关对价的凭证。鉴于两被告对原告诉请及事实理由均无异议，且各方均有调解意愿，法院主持开展调解工作，针对权属确认、协助登记期限、费用分摊等核心事项达成一致，出具民事调解书确认协议内容。

（三）执行阶段

调解协议生效后，两被告积极配合提供房屋原登记档案、职能承继批文、土地性质变更文件、土地出让金缴纳凭证等材料，协助原告向不动产登记部门提交转移登记申请。法院通过执行监督确保各方履行义务，终顺利完成不动产权变更登记，案件圆满办结。

四、案例评析

（一）案件处理的亮点与经验

1．尊重历史与依法依规相结合，破解历史遗留难题

涉案纠纷源于企业破产、兼并、政策登记等多重历史因素，时间跨度长达20余年，权利流转关系复杂。处理过程中，法院既尊重房屋开发建设、买卖转让、实际占有使用的历史事实，又严格依据《民法典》第215条（不动产物权合同效力与登记分离）、第234条（物权确认请求权）等法律规定，以及山东省关于解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的政策精神，明确实际权利人与登记权利人的区分，为纠纷化解提供坚实依据。

2．调解优先彰显高效便民，降低纠纷解决成本

两案均采用调解方式结案，既避免了复杂的事实认定和法律争议审理程序，又限度平衡了各方利益。通过调解，明确了费用分摊规则，减少了当事人诉累，缩短了权利实现周期，体现了“高效、便民、低成本”的纠纷化解理念，符合新时代多元化纠纷解决机制建设要求。

3．多方协同发力，形成治理合力

案件的圆满解决离不开法院、当事人、企业、有关部门、律师的协同配合。法院发挥主导作用，把握案件核心争议，引导各方达成共识；当事人积极提供证据、履行付款义务，展现诚信履约态度；被告企业主动承担相关费用，配合提供历史材料，履行社会责任；有关部门积极协助查找相关资料，指派专人帮扶；律师全程提供专业法律支持，协助梳理权利脉络、起草法律文书，为案件推进提供保障。各方各司其职、协同发力，共同将“不可能”变为“可能”。

4．费用分摊公平合理，平衡各方利益

案件明确了“谁受益、谁承担”的费用分摊原则：原告作为房屋实际权利人，承担契税、登记费等直接办证费用；被告一作为资产承继方和土地使用权人，承担代理费、测绘费、诉讼费等间接费用；被告二作为历史登记方，未承担费用。该分摊方式既符合权利义务对等原则，又充分考虑了历史因素和各方实际情况，确保纠纷解决的公平性和可执行性。

（二）法律适用与政策依据

1．法律依据：《中华人民共和国民法典》第215条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第234条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。两案中，原告与案外人的房屋转让合同合法有效，原告实际占有使用房屋并支付相应对价，依法应确认为实际权利人，两被告负有协助登记义务。

2．政策依据：《山东省自然资源厅关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）明确，对于因原因、企业改制、破产兼并等造成的土地房屋产权遗留问题，应按照“尊重历史、依法依规、便民利企、分类处置”的原则处理。本案中，涉案房屋登记与实际权利不符系历史政策原因导致，符合该意见适用情形，为案件处理提供了政策支撑。

（三）案例启示与借鉴意义

1．历史遗留房产纠纷的化解应坚持“历史视角＋法律视角”双重维度，既要全面查清房屋流转的完整历史脉络，尊重实际占有使用的客观事实，又要严格依据法律规定和政策精神，明确权利归属和义务主体，避免简单机械适用法律。

2．调解是化解历史遗留纠纷的有效方式。此类纠纷往往涉及多方主体、多重利益，调解能够充分尊重各方意愿，灵活平衡利益关系，降低纠纷解决成本，实现“案结事了人和”的社会效果，值得在类似案件中推广适用。

3．多方协同是解决复杂历史遗留问题的关键。法院应发挥主导协调作用，推动行政机关、企业、当事人等各方沟通对接，形成治理合力；相关企业应主动承担社会责任，配合提供历史材料、承担合理费用；当事人应积极履行义务，提供真实有效的证据，共同推动问题解决。

4．此类案例为同类历史遗留房产纠纷提供了可复制的解决路径：先通过协商明确核心权利义务，再通过诉讼调解固化协议内容，通过执行程序确保义务履行，形成“协商－调解－执行”的完整闭环，为破解“登记难、办证难”历史遗留问题提供了有益借鉴。

五、结语

Z某某、Z某与山东某食品有限公司、某市某区粮储中心所有权确认纠纷系列案的圆满解决，是、法院、企业、当事人、律师多方协同发力的成果，既依法保护了实际权利人的合法权益，又妥善化解了持续20余年的历史遗留问题，彰显了法治思维和法治方式在社会治理中的重要作用。该系列案的处理经验，为今后类似历史遗留房产纠纷的化解提供了宝贵参考，对于优化营商环境、维护社会和谐稳定具有重要的示范意义。

（承办律师：任万洲 杨鹏煦）